Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht - Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) betrifft das Eigentum an einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Hauses oder einer größeren Wohnanlage (Mehrhausanlage). Innerhalb eines Gesamtobjekts ist das Eigentum auf mehrere unterschiedliche Eigentümer aufgeteilt.

Das Wohnungseigentumsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die gesetzlichen Regelungen sind kurz und erscheinen bruchstückhaft. Ihr Regelungsgehalt erschließt sich nicht bei unbefangener Lektüre. Juristisch systematische Auslegung und vor allem die Kenntnis der umfassenden, einzelfallspezifischen Rechtsprechung sind notwendig, um im konkreten Fall die Rechte des betroffenen Wohnungseigentümers einschätzen zu können.

Wohnungseigentum bringt zahlreiche Konflikte mit sich: Unterschiedliche Interessen, Nutzungsarten und Lebensstile prallen unmittelbar aufeinander. Bei der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, der Ausübung der Wohnungseigentumsverwaltung, der Durchführung von Renovierungsmaßnahmen, der Umlage von Instandsetzungskosten oder Verwaltungskosten bzw. bei der Festsetzung von Hausgeldzahlungen kommt es leicht zu Fehlern.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus meist vielzähligen Sondereigentümern. Gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Neuregelegung in § 9b Absatz 1 WEG, also WEG-Reform 2020, der Verwalter beziehungsweise die Verwalterin. Lange Zeit ging man davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig wäre. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2006 hat sich dies geändert. Im Jahr 2007 hat der Gesetzgeber dies durch eine Novelle des WEG nachvollzogen. Insbesondere aufgrund der aktuellen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes, die zum 01.12.2020 in Kraft getreten sind (WEG-Rechtsreform 2020), hat sich die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft verfestigt. Im Wohnungseigentumsrecht stehen mithin die Rechte vielzähliger Sondereigentümer, der Verwaltung  – und der Wohnungseigentümergemeinschaft – einander gegenüber. Für die Rechtsanwendung bedeutet dies, dass gerade nach Inkrafttreten der WEG-Rechtsreform zu prüfen ist, in welchem Namen Rechte gegenüber welchem Rechtsinhaber unmittelbar geltend gemacht werden können. Dies betrifft zum Beispiel die Frage, wie vorzugehen ist, wenn von einem Sondereigentümer beziehungsweise dessen Wohnung oder Teileigentum Störungen durch Lärm, Trittschall, ungenehmigte Umbauten oder gemäß Teilungserklärung unzulässige Nutzungsarten (z.B. Umbau eines Keller- oder Speicherraums zu Wohnzwecken) ausgehen. Dies betrifft aber auch die Frage, wie vorzugehen ist, wenn eine Verwaltung fehlt, eine ungeeignete Verwaltung von ihrem Mandat zu entbinden ist oder Schadensersatz aufgrund fehlerhaften Verwalterhandelns geltend zu machen ist. Insbesondere ein gerichtliches Vorgehen ist, sofern eine rechtswidrige Störung vorliegt, stets möglich. In vielen Fällen muss jedoch gleichsam über Bande gespielt werden, es muss z.B. die Gemeinschaft in die Pflicht genommen werden, damit diese gegenüber dem Störer vorgeht.

Die Verwaltung der Wohnungseignentümergemeinschaft erfolgt durch Beschlüsse (§ 19 Absatz 1 WEG), die nach §§ 23, 24 WEG in  Eigentümerversammlungen gefasst werden. Aus Gründen der Praktikabiltät müssen diese Beschlüsse grundsätzlich für die Eigentümer und die Gemeinschaft bindend sein. Die Überprüfung und Fehlerkorrektur erfolgt aus diesem Grund im gerichtlichen Beschlussanfechtungsverfahren. Wenn fehlerhafte Beschlüsse gefasst werden, können gravierende Schäden für einzelne Eigentümer aber auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen.

Das Beschlussanfechtungsverfahren ist fristgebunden. Allein durch die Versäumung der Monatsfrist der Anfechtungsklage droht Rechtsverlust. Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung können z.b. durch die vorschnelle Erteilung und Fassung eines so genannten Entlastungsbeschlusses verloren gehen. Regelmäßig zu zahlende Hausgelder beruhen auf Beschlüssen nach § 28 WEG zu Vor- und Nachschusspflichten gemäß einer Jahresabrechnung bzw. einem Wirtschaftsplan. Sonderumlagen werden regelmäßig im Zuge der zugrundeliegenden Instandhaltungsmaßnahmen bindend beschlossen.  Eine frühzeitige und umfassende Beratung ist mithin Voraussetzung dafür, die eigenen Rechte zu wahren und durchsetzen.

Eigentümerversammlung, rechtswidrige Beschlüsse und Beschlussanfechtung

Wie eine wirksame Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erfolgt, welche Fehler naheliegend sind - und ob die Anfechtung eines Beschlusses notwendig und erfolgversprechend ist, ist aufgrund rechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien zu entscheiden. Auch hier sind die Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das zum 01.12.2020 in Kraft getreten ist, zu beachten. Die wichtigsten Fragen dazu finden Sie unter Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung - nach neuem WEG.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung

Bereits bevor man eine Wohnung kauft, sollte man die damit verbundenen Fragen des Wohnungseigentumsrecht in den Blick nehmen. Es sollte nicht nur der Kaufvertrag genau geprüft werden sondern auch die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Wenn man eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft man sich in eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Jede Eigentümergemeinschaft hat ihre eigene Grundordnung, die in ihrer Teilungserklärung niedergelegt ist. Die Regelungen der Teilungserklärung und die gesetzlichen Regelungen insbesondere durch das WEG greifen ineinander. Welche Freiheiten eingeräumt sind und welche Pflichten und Kosten übernommen werden, ergibt sich erst aus der Zusammenschau im Rahmen einer qualifizierten Analyse. Beispielsweise können sich erhebliche Kosten aus der Mithaftung für Kosten z.b. einer Dach-, Balkon oder Fenstersanierung ergeben. Auch laufende bzw. drohende Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft können sich als wertbildender Faktor der Wohnung auswirken.

Kauft man unbesehen, kann man sich also auch in Zahlungspflichten und Streitigkeit "einkaufen". Und manchmal sind Teilungserklärungen so schlecht gemacht, dass der Streit vorprogrammiert ist.

Wenn die Wohnung vermietet ist, stellen sich außerdem mietrechtliche Fragen, gleichgültig ob die Wohnung als Geldanlage dienen, oder selbst genutzt werden soll.  Mehr dazu erfahren Sie in der Schwerpunktinfo zu den mietrechtlichen Fragen des Wohnungskaufs.

Alle Fragen zur Gestaltung des Kaufvertrags, des Wohnungseigentums und des Mietrechts können im Rahmen einer umfassenden Beratung geklärt werden. Rufen Sie an zur Vereinbarung eines Termins oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Die Kosten bleiben für Sie transparent und angemessen, da in aller Regel ein Stundenhonorar vereinbart wird.

Häufige Tätigkeitsbereiche im WEG-Recht

Häufige Bereiche unsere Beratung und Vertretung im WEG-Recht sind insbesondere:
* Beschlussanfechtungsverfahren
* Beratung im Vorfeld des Kaufs einer Eigentumswohnung
* Sondernutzungsrechte z.B. an Gärten, Grünflächen, PKW-Stellplätzen
* Verwalterbestellung, Verwalterabberufung, Verwaltervertrag, Entlastung der Verwaltung
* Hausgeld, Kostenumlage
* Jahreswirtschaftsplan, Jahresabrechnung („Hausgeldabrechnung“)
* Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen
* Sonderumlagen
* Bildung von Wohnungseigentum

Weiteres zum Wohnungseigentumsrecht finden Sie auf unserer Site Rechtsinformationen WEG-Recht.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht Paul Wegener